רילוקיישן הוא לא רק לחו"ל. מה עם התחדשות בדירה חדשה בארץ? פינוי בינוי הוא אחד המסלולים המרכזיים להתחדשות עירונית, המאפשר הריסת מבנים ישנים והקמת בניינים חדשים ומודרניים במקומם. השלבים בפינוי בינוי דורשים תכנון קפדני, הסכמות מצד הדיירים, אישורים רגולטוריים וליווי משפטי מקצועי. צוות עורכי הדין שלנו יציג בפניכם את היתרונות המשמעותיים שהפרויקט נותן הן לדיירים הוותיקים והן לרוכשי הדירות החדשות.
התחדשות ומשפט: "פינוי בינוי הוא פרויקט הריסה ובנייה שנועד לפתח את העיר"
פינוי בינוי הוא מסלול התחדשות עירונית שבו מפנים מתחם ישן ולא יעיל, הורסים את המבנים הקיימים ובונים במקומם בניינים חדשים ומודרניים הכוללים יותר דירות. בפרויקט פינוי בינוי הדיירים הקיימים בבניינים הישנים זכאים לדירות חדשות בפרויקט, ויזם הפרויקט רשאי למכור את שאר הדירות בשוק החופשי.
פינוי בינוי מאפשר לייצר התחדשות אורבנית באזורים ותיקים ולנצל את הקרקע באופן יעיל יותר. הפרויקט מספק לדיירים המקוריים שדרוג משמעותי לדירות גדולות, חדשות ומודרניות תוך שיפור ניכר באיכות החיים ובערך הנכס שלהם. כמו כן, תהליך זה תורם למלאי הדירות הכולל ומאפשר לזוגות צעירים ומשפחות לרכוש דירות במרכזי הערים.
כדי שפרויקט פינוי בינוי יהיה בעל היתכנות, נדרש מצב תכנוני קיים שמאפשר הגדלה משמעותית של זכויות הבנייה ומספר הדירות. בנוסף, על הפרויקט להיות כדאי כלכלית ליזם, כך שיוכל לספק את הדירות החדשות לדיירים ולהרוויח מהמכירה של הדירות הנוספות. לצורך זה יש לבצע בדיקת היתכנות מקצועית הבוחנת את הפוטנציאל התכנוני ואת הרווחיות של הפרויקט.
תנאי הכרחי לקידום תהליך פינוי בינוי הוא הסכמת רוב הדיירים במתחם. נדרשת הסכמה של לפחות 80% מהדיירים כדי שניתן יהיה להתקדם לשלבים בפינוי בינוי באופן מעשי. השגת הרוב הדרוש כרוכה בדרך כלל במשא ומתן מורכב עם כלל בעלי הדירות והסברה של הפרויקט ויתרונותיו. לרוב נעזרים בשירותים של עורכי דין המתעסקים בענייני התחדשות עירונית, בדיוק כמו צוות עורכי הדין שלנו. היכנסו אל הפורטל שלנו, התחדשות ומשפט, בכתובת https://www.tama38law.co.il/ כדי לקרוא עוד על מה אנחנו עושים.
השלבים בפינוי בינוי מההתחלה ועד הסוף
- זיהוי ותכנון ראשוני: השלב הראשון מבין השלבים בפינוי בינוי הוא איתור מתחם מתאים ובדיקת ההיתכנות הראשונית שלו. יזם הפרויקט יפנה לנציגות הדיירים וינסה לעורר עניין ולקבל הסכמה עקרונית לקידום התהליך. בשלב זה נערכים סקרים מקדמיים, נבחנים נתונים תכנוניים והיבטים כלכליים ונבדקת כדאיות הפרויקט.
- הכרזה על מתחם פינוי בינוי: לאחר שנמצאה היתכנות, ממשיכים לשלב ההכרזה על מתחם פינוי בינוי על ידי הרשות המקומית או הממשלתית. תהליך זה כולל פרסום מסמך מדיניות המתווה את עקרונות התכנון ומגדיר את זכויות הבנייה במתחם. ההכרזה נותנת וודאות ומאפשרת להתקדם לתכנון מפורט יותר של הפרויקט.
- גיבוש הסכמות וחתימות דיירים: בשלב זה מתנהל משא ומתן מפורט בין היזם לנציגות הדיירים לגיבוש מתווה קונקרטי לפינוי בינוי. נקבעים הפרמטרים של הפרויקט כמו גודל הדירות החדשות, לוחות זמנים, הסדרי תשלום ועוד. משרד עורכי דין בתחום מלווה את הדיירים ודואג לאינטרסים שלהם בחוזה אל מול היזם. מוזמנים להיכנס לפורטל התחדשות ומשפט וליצור איתנו קשר במקרה הצורך.
- קבלת היתרים ואישורים: לאחר חתימת הסכם פינוי בינוי, היזם מקדם תוכנית בנייה מפורטת הכוללת את הבניינים החדשים שיוקמו במתחם. התוכנית מוגשת לוועדה המקומית לתכנון ובנייה לצורך קבלת היתר. בנוסף, נדרש לקבל אישורים מגורמים נוספים כמו חברת החשמל, תאגיד המים והביוב, פיקוד העורף ועוד. השגת כל ההיתרים וההסכמות הרגולטוריות היא תנאי לתחילת הבנייה בפועל.
- ליווי בנקאי: פרויקט פינוי בינוי דורש מימון בהיקפים גדולים לביצוע הבנייה. לשם כך היזם נדרש להגיע להסכם ליווי עם בנק מממן, שכולל העמדת האשראי וערבויות לטובת הדיירים. הסכם הליווי הבנקאי מהווה בטוחה לכספי הדיירים, ומשמש תנאי לתחילת הפינוי והבנייה.
- פינוי הדיירים: בשלב זה מתפנים הדיירים מהדירות הישנות, בין אם למגורים זמניים או לדירות שכורות ששוכר היזם על חשבונו. פינוי הדיירים מתבצע לרוב בצורה הדרגתית בהתאם ללוחות הזמנים שנקבעו. במהלך תקופת הפינוי, הדיירים זכאים לפיצוי דמי שכירות ודמי הובלה בהתאם לתנאים הקבועים בחוק פינוי בינוי.
- הריסה ובנייה: עם פינוי המבנים הישנים, מתחילים בהריסת הבניינים הקיימים ופינוי הפסולת מהמתחם. במקביל, מבוצעות עבודות הכנה ופיתוח של התשתיות הנדרשות. בשלב הבא מתחילה הקמת הבניינים החדשים בהתאם לתוכניות שאושרו. במהלך הבנייה מתבצע פיקוח צמוד ובקרת איכות כדי להבטיח עמידה בתקנים ובלוחות הזמנים.
- אכלוס הדירות החדשות: בסיום הבנייה הדירות החדשות מוכנות לאכלוס. הדיירים שפונו בתחילת התהליך חוזרים לבתים החדשים וזוכים לשדרוג משמעותי בתנאי המגורים. איכלוס הפרויקט מסמן את סיום כל השלבים בפינוי בינוי, הכולל את רישום הזכויות בטאבו והעברת הערבויות מהיזם לדיירים.
מילה על ליווי משפטי
בתהליך פינוי בינוי, נדרש ליווי משפטי צמוד של עורך דין מנוסה בתחום כדי לשמור על האינטרסים של הדיירים. עו"ד פינוי בינוי מייצג את בעלי הדירות אל מול היזם ודואג לזכויותיהם בהסכם באמצעות ניהול מו"מ, קביעת בטוחות, ניסוח סעיפי הגנה וכדומה. בנוסף, מתפקידו לפקח שהיזם עומד בהתחייבויות שלו לאורך התהליך, ולטפל בבעיות ומחלוקות ככל שהן מתעוררות. לאור המורכבות של פרויקט פינוי בינוי והיבטיו המשפטיים, חשוב שעורך הדין ילווה את הדיירים בצמתים המרכזיים בתהליך. החל משלב המשא ומתן והחתימה על ההסכם, דרך התנהלות מול הרשויות והגורמים המממנים, ועד לשלב האכלוס והעברת החזקה בדירות. הליווי המשפטי הרציף נועד להגן על הדיירים, לתת להם מענה וודאות לאורך כל הדרך ולהביא לכך שהפרויקט יושלם בהצלחה.
סיכום
השלבים בפינוי בינוי מורכבים ודורשים שיתוף פעולה בין דיירים, יזמים ורשויות. מהשלב הראשוני של בדיקת היתכנות ועד לאכלוס הדירות החדשות, כל שלב כרוך בהחלטות חשובות ובהיבטים משפטיים וכלכליים שיש להכיר. עם ליווי מקצועי מתאים, פינוי בינוי יכול לשדרג באופן משמעותי את איכות המגורים, לנצל את הקרקע בצורה יעילה יותר ולתרום להתחדשות עירונית חיונית בערים רבות.
