רכישת דירה מכונס נכסים יכולה להיות הזדמנות אטרקטיבית להשגת נכס במחיר מופחת, אבל התהליך כולל מורכבויות וסיכונים שצריך להכיר. בואו נעבור על השלבים המרכזיים בקניית דירה מכונס נכסים, נבחן את היתרונות, החסרונות ודברים נוספים שיש לקחת בחשבון כדי לבצע את התהליך בצורה הנכונה ביותר.
מתי מתבצע הליך של כינוס נכסים?
הליך של כינוס נכסים מתבצע כאשר אדם בעל חובות לא עומד בהתחייבויותיו ונאלץ לממש את הנכס שלו על מנת להחזיר את החוב. המינוי של כונס נכסים יכול להיעשות על ידי בית משפט או על ידי הנושים עצמם, תוך הסכמה עם החייב. מטרת ההליך היא לקבל את הסכום הגדול ביותר האפשרי ממכירת הנכס ולחלק אותו בין הנושים השונים על פי סדר עדיפויות שנקבע בחוק.
תפקידי כונס הנכסים
התפקיד העיקרי של כונס הנכסים הוא לנהל את מכירת הנכס בצורה הטובה ביותר ולדאוג לכך שתהליך המכירה יתנהל בצורה חוקית והוגנת. כונס הנכסים אמון על איתור קונים פוטנציאלים, ניהול מו"מ מולם, עריכת מכרז פומבי במידת הצורך, גביית הכספים מהקונה ואחראי על העברת הנכס ורישומו על שם הקונה החדש. בנוסף, הוא מחויב לדאוג לתשלום החובות לנושים מכספי המכירה לפי סדר הקדימויות הקבוע בחוק.
היתרונות העיקריים של רכישת דירה מכונס נכסים
אחד היתרונות המשמעותיים בקניית דירה מכונס נכסים הוא האפשרות לרכוש נכס במחיר אטרקטיבי, לעתים הנמוך משמעותית ממחיר השוק. זאת מכיוון שכונס הנכסים והנושים מעוניינים לממש את הנכס במהירות ולקבל את מירב הכספים בחזרה. יתרון נוסף הוא שהליך הרכישה מתבצע בפיקוח בית המשפט, מה שמעניק לקונה ביטחון משפטי מסוים. כמו כן, הרוכש יכול ליהנות מנכס נקי מכל שעבוד, עיקול או זכויות צד ג', שכן הליך כינוס הנכסים מוחק חובות אלו.
החסרונות והסיכונים שיש לקחת בחשבון
יחד עם זאת, ישנם גם מספר חסרונות וסיכונים שיש לקחת בחשבון בעת רכישת דירה מכונס נכסים. ראשית, לרוב מדובר בנכסים שאינם במצב תחזוקתי מיטבי ועשויים לדרוש השקעה כספית נוספת. שנית, יש סיכון שרוכשים אחרים במכרז ירימו את המחיר ולכן אין ודאות לגבי מחיר הרכישה הסופי. בנוסף, לרוב אין אפשרות לבצע בדיקות מקיפות בנכס טרם הרכישה. ישנה גם אפשרות שהליך כינוס הנכסים יתעכב או יופסק מסיבות שונות, מה שעלול לגרום לדחייה במסירת הנכס.
תהליך ושלבי רכישת דירה מכונס נכסים
1. איתור נכסים המוצעים למכירה
השלב הראשון הוא איתור נכסים המוצעים למכירה על ידי כונסי נכסים. אפשר לעשות זאת דרך פרסומים בעיתונות, אתרי אינטרנט ייעודיים, חברות מכרזים או דרך בתי משפט שמפרסמים החלטות בנוגע לכינוס נכסים. פרטי הנכס, הליך המכירה ולוחות הזמנים מפורסמים בדרך כלל בפרסום עצמו.
2. בדיקת הנכס ומצבו המשפטי והפיזי
לאחר איתור נכס מתאים, מומלץ לבצע בדיקה מקיפה ככל הניתן של מצבו המשפטי והפיזי. יש לבדוק את הרישומים בלשכת רישום המקרקעין ולקבל מידע תכנוני מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה. בנוסף, רצוי לערוך ביקור בנכס עצמו ולהתרשם ממצבו הפיזי, אך יש לקחת בחשבון שלרוב לא ניתן יהיה לבצע בדיקות מקיפות כמו בדיקת מהנדס וכדומה, בשל אופי הליך כינוס הנכסים.
3. הגשת הצעה וביצוע התמחרות
לאחר השלמת הבדיקות וההתרשמות מהנכס, השלב הבא ברכישת דירה מכונס נכסים הוא הגשת הצעה במסגרת מכרז. במקרים רבים, ההצעות מוגשות במעטפה סגורה או באמצעות מערכת דיגיטלית, בהתאם להנחיות שפורסמו בתנאי המכרז. לאחר קבלת כל ההצעות, כונס הנכסים עשוי לקיים התמחרות בין המציעים, במהלכה לכל משתתף ניתנת הזדמנות לשפר את הצעתו. ההתמחרות נמשכת עד לקביעת הזוכה, שהצעתו הסופית תאושר ותיחתם על ידה. חשוב להכין תקציב מפורט מראש, ולקחת בחשבון עלויות נלוות כמו שכר טרחת עו"ד, מס רכישה על דירה ראשונה וכו'.
4. חתימה על הסכם רכישה ותשלום
לאחר הזכייה במכרז או בהתמחרות, יש לחתום על הסכם רכישה עם כונס הנכסים. הסכם זה יעגן את כל תנאי המכירה, כולל מחיר, מועדי תשלום, מועד מסירת החזקה בנכס וכו'. על הקונה לשלם את המחיר המלא בהתאם ללוחות הזמנים שנקבעו בהסכם. לאחר התשלום הסופי והשלמת כל ההליכים המשפטיים, הקונה יקבל את החזקה והבעלות על הנכס.
דברים נוספים שכדאי לקחת בחשבון
בעת רכישת דירה מכונס נכסים, ישנם מספר היבטים חשובים שיש לקחת בחשבון כדי להבטיח תהליך חלק ומוצלח:
- ייעוץ משפטי מקצועי: מומלץ להיעזר בעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין, ובפרט בעסקאות כינוס נכסים. עורך הדין יבחן את מסמכי המכרז, יוודא את תקינות ההסכם, וידאג לזכויותיכם לאורך התהליך.
- בדיקת אפשרויות מימון: לפני הגשת הצעה, יש לוודא את יכולתכם לקבל משכנתא עבור הנכס המדובר. בניגוד לעסקאות נדל"ן רגילות, בקניית דירה מכונס נכסים המצב מורכב יותר. חשוב לבדוק מראש עם הבנקים את האפשרות לקבל משכנתא לרכישת דירה מכונס נכסים.
לסיכום
רכישת דירה מכונס נכסים מציעה יתרון משמעותי בדמות מחיר נמוך ממחיר השוק, אבל היא כרוכה בתהליך מורכב יותר והיעדר אפשרות לבדיקה מעמיקה של הנכס. חשוב להבין את התהליך, לבדוק את מצב הנכס, ולהיעזר בעורך דין מומחה. כך תוכלו להפוך את ההזדמנות לעסקה משתלמת ובטוחה.
