אנשים רבים דואגים לנסח חוזה שכירות מפורט לפני שהם משכירים נכס, אבל יש אנשים ששוכרים או משכירים אחד מבלי לערוך חוזה כזה – ובמקרים רבים זה יכול להיות מתכון לצרות. ממש כאן עורך דין אלי מור יסביר על זכויות דייר ללא חוזה שכירות ועל עוד עניינים שהם רלוונטיים גם לשוכרים וגם למשכירים של הנכס.
האם ניתן לשכור נכס בלי חוזה שכירות?
לא מעט אנשים שוכרים דירות או נכסים מבלי לערוך חוזה שכירות מסודר בכתב. מבחינה משפטית שכירות בלי חוזה היא לא אידיאלית, אבל במציאות מדובר במצב נפוץ למדי. יש סיבות שונות להיווצרות מצב של שכירות בלי חוזה כמו רצון לחסוך בזמן ובהוצאות, יחסי אמון בין הצדדים, או חוסר מודעות לחשיבות של החוזה. שכירת נכס בלי חוזה יכולה להיות נוחה ופשוטה יותר מבחינת ההתנהלות מול המשכיר, בייחוד אם מדובר בשכירות לטווח קצר. מצד שני, בהיעדר חוזה עלולות להתעורר בעיות ומחלוקות בין הצדדים, ולא יהיה מסמך ברור שיגדיר את הזכויות והחובות של כל צד. בנוסף, היעדר חוזה מקשה על הדייר להוכיח את תנאי השכירות בבית המשפט במקרה של סכסוך.
על אף שלא נחתם חוזה שכירות, עצם השכרת הנכס והתשלום עבורו יוצרים יחסי שכירות חוזיים בין הצדדים מכוח החוק. המשכיר והשוכר כפופים להוראות חוק השכירות והשאילה ולעקרונות של דיני חוזים, כאשר קיימת חובת תום לב הדדית. עם זאת, היעדר החוזה מקשה על הגדרה ברורה של תנאי השכירות ועל מיצוי הזכויות.
תביעה לפינוי מושכר ללא חוזה שכירות
כאשר נוצר סכסוך בין המשכיר לשוכר בנכס בלי חוזה שכירות, ובייחוד כאשר השוכר אינו משלם את דמי השכירות, המשכיר יכול לתבוע את פינוי המושכר בהליך מהיר. הליך זה אפשרי גם כאשר השכירות נעשתה בעל פה או בלי חוזה כתוב. בהליך המהיר לפינוי דייר שלא משלם דמי שכירות ניתן להגיש תביעה לפינוי תוך זמן קצר יחסית מהמועד שבו אמורים היו להיות משולמים דמי השכירות. ההליך מתנהל בבית המשפט לתביעות קטנות, ואורך זמן קצר יותר בהשוואה לתביעה רגילה. כמו כן, ניתן להגיש את התביעה בלי ייצוג של עורך דין, מה שמוזיל את העלויות.
שלבי התביעה לפינוי מושכר ללא חוזה
תהליך התביעה לפינוי דייר שלא משלם מתחיל בשליחת מכתב התראה לדייר הסרבן על ידי עורך דין, ובו דרישה לתשלום או לעזיבת הנכס. אם הדייר לא נענה, ניתן להגיש תביעה לפינוי לבית המשפט, גם אם אין חוזה שכירות חתום. אלו הם השלבים העיקריים בניהול התביעה:
- הגשת התביעה לבית המשפט – את התביעה לפינוי יש להגיש לבית המשפט לתביעות קטנות, בצירוף תצהיר מאומת על ידי עורך דין. בכתב התביעה יפורטו הנימוקים לפינוי הדייר, כמו אי תשלום שכר דירה. כמו כן, יצורפו מסמכים התומכים בטענות, כמו הסכם שכירות (אם קיים), קבלות על תשלומים קודמים וכדומה. אתם יכולים לפנות לעורך דין אלי מור באתר שלו https://www.law4youth.com/ כדי לקבל עזרה וליווי מקצועיים
- הדיון בבית המשפט ומתן פסק הדין – לאחר הגשת התביעה ייקבע מועד לדיון בבית המשפט, שבו יופיעו הצדדים או באי כוחם. במהלך הדיון יוכלו הצדדים להציג את טענותיהם ולהגיש ראיות נוספות. אם יוכח כי הדייר אכן אינו משלם שכר דירה כנדרש, יורה בית המשפט על פינוי בפסק דין
- ביצוע פסק הדין ופינוי הדייר בפועל – לאחר מתן פסק דין לטובת פינוי הדייר, ובהינתן שהדייר לא יצא מרצון, ניתן לפעול לביצוע פינוי בפועל בסיוע ההוצאה לפועל. ההוצאה לפועל רשאית להוציא צו המורה לדייר להתפנות תוך פרק זמן שנקבע, ובמידת הצורך אף לבצע פינוי בכוח
זכויות דייר ללא חוזה שכירות: כל מה שמגיע לכם
גם במקרה שבו לא נחתם חוזה שכירות פורמלי, לדייר עדיין יש זכויות בסיסיות מכוח החוק. זכויות דייר ללא חוזה שכירות כוללות הגנה מפני פינוי שרירותי, ויש תנאים שחובה על המשכיר לעמוד בהם כדי לפנות דייר מהנכס.
- הגנות חוקיות לדייר גם ללא חוזה – החוק מעניק זכויות דייר ללא חוזה שכירות. הדייר זכאי לתקופת התראה סבירה על ידי המשכיר טרם נקיטת הליכים לפינוי. בנוסף, המשכיר מחויב לנמק ולהצדיק את עילת הפינוי, ולהוכיח שיש בידיו עילה ברורה המאפשרת זאת על פי דין, כמו אי תשלום שכר דירה, הפרת הסכם מהותית או צורך אישי של המשכיר בנכס
- תנאים לפינוי דייר ללא חוזה שכירות – כדי לאפשר פינוי של דייר ללא חוזה, על המשכיר להראות שהתקיימו התנאים הקבועים בחוק: הדייר קיבל התראה והזדמנות לתקן את ההפרה (כמו תשלום חוב שכירות), למשכיר יש עילת פינוי מוצדקת, והמשכיר פעל בתום לב ובלי אפליה כלפי הדייר. בהתקיים התנאים הללו יורה בית המשפט על פינוי הדייר, תוך מתן זמן סביר להתארגנות
עורך דין אלי מור: "עצות וטיפים לדיירים ומשכירים"
כדי למנוע מראש מצבים בעייתיים של שכירות בלי חוזה, חשוב שהצדדים יהיו מודעים לזכויותיהם ולחובותיהם ויפעלו בהתאם. הכלל הראשון הוא תמיד לנסות להסדיר את השכירות בהסכם כתוב, גם אם מדובר ביחסים קרובים או באנשים מוכרים. החוזה מגדיר בבירור את משך השכירות, גובה דמי השכירות, הוראות תחזוקה ותשלומים, תנאי יציאה מהסכם ועוד. חוזה כתוב מסייע למנוע אי הבנות ומחלוקות עתידיות, ומשמש כראיה במקרה של צורך בהליך משפטי. עורך דין יכול לסייע בניסוח חוזה השכירות באופן המקנה הגנה והוגנות לשני הצדדים.
דייר השוכר נכס בלי חוזה צריך לנהוג בתום לב ולשלם את דמי השכירות במועד. מומלץ לתעד ולשמור קבלות על תשלומים. כמו כן, רצוי להימנע משינויים במבנה הנכס בלי אישור, ולתחזק אותו כראוי. במקרה של קבלת הודעת פינוי, יש להתייעץ עם עורך דין לצורך הבנת הזכויות וההגנות העומדות לדייר, גם בלי חוזה חתום.
המלצה חמה מאיתנו
לפעמים זה נוח וקל לשכור או להשכיר דירה בלי חוזה – אם אתם מכירים את הצד השני באופן אישי קודם לכן או מכל מיני סיבות אחרות, אבל הדרך הנכונה להימנע מסיטואציה בעייתית היא פשוט להקפיד תמיד על עריכת הסכם שכירות כחוק. זה נכון לשוכרים וגם למשכירים, ואתם לא יכולים לדעת מתי הצד השני עלול לעשות משהו שלא מקובל עליכם, וחשוב שיהיה חוזה משפטי ערוך היטב שיוכל לעזור לכם להסדיר את המחלוקת מהר ובצורה מכבדת.
סיכום
החוק מעגן זכויות דייר ללא חוזה שכירות, ובכל זאת כדאי מאוד לוודא שיש חוזה כזה גם אם אתם לא חושבים שצריך. החוזה יכול למנוע אי נעימויות או נקיטת הליכים משפטיים נגדכם, ומיצוי של כל הזכויות שלכם כשוכרים או כמשכירים במקרה הצורך.
